《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》

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《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》

一、《解釋》制定的背景

　　物權(quán)法是規(guī)范民事財產(chǎn)關(guān)系的基本法律，在法律體系中起著基礎(chǔ)性作用，是中國特色社會主義法律體系中的重要支柱性法律?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）自2007年10月1日起施行以來，對于維護國家基本經(jīng)濟制度，維護市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權(quán)利人的物權(quán)，都發(fā)揮著舉足輕重的作用。黨的十八屆四中全會通過的《中共中央關(guān)于全面推進依法治國若干重大問題的決定》指出，要依法保障公民人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)、基本政治權(quán)利等各項權(quán)利不受侵犯，實現(xiàn)公民權(quán)利保障法治化；健全以公平為核心原則的產(chǎn)權(quán)保護制度，加強對各種所有制經(jīng)濟組織和自然人財產(chǎn)權(quán)的保護。這為我們在全面推進依法治國新時期進一步完善和加強財產(chǎn)權(quán)保障指明了方向。產(chǎn)權(quán)本身是一個經(jīng)濟學(xué)概念，法律上與其大致對應(yīng)的概念是財產(chǎn)權(quán)，而物權(quán)則與債權(quán)一起共同構(gòu)成了近現(xiàn)代財產(chǎn)權(quán)的兩大基石。正所謂“有恒產(chǎn)者有恒心”，物權(quán)作為最為基礎(chǔ)和重要的財產(chǎn)權(quán)，是社會每個人、每個團體乃至國家的基本權(quán)利，也是民事主體從事各種經(jīng)濟或社會活動、創(chuàng)造財富的基礎(chǔ)。因此，通過適用法律，把法律和政策的精神加以貫徹和展開，依法全面、平等保護各種所有制經(jīng)濟組織和自然人享有的物權(quán)，從而為人民群眾安定、幸福的生活，為經(jīng)濟社會有序、健康發(fā)展提供堅實的司法保障，人民法院責無旁貸。

　　最高人民法院一直非常重視《物權(quán)法》的司法實踐運用工作?！段餀?quán)法》實施后，就確定了多維度、分步驟的物權(quán)法司法解釋工作規(guī)劃，特別是在黨的十八屆四中全會之后，有關(guān)《物權(quán)法》各編（章）內(nèi)容的司法解釋進一步加快了修訂或起草工作進度。為起草本《解釋》，最高人民法院自2009年起，在總結(jié)審判實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，通過調(diào)研、召開各界人士參加的座談會、書面征求意見等方式，聽取了法院系統(tǒng)、立法機構(gòu)、相關(guān)部委和專家學(xué)者的意見?！督忉尅穱姥⒎ň窈湍康?，結(jié)合審判實踐中遇到的難點問題，對不動產(chǎn)物權(quán)與登記、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)、善意取得等問題作出相應(yīng)規(guī)定，以期有效指導(dǎo)司法審判，推動《物權(quán)法》更好地調(diào)整社會生活，切實提升保障財產(chǎn)權(quán)利及市場交易安全與效率的法治化程度?！督忉尅酚?015年12月10日經(jīng)最高人民法院審判委員會第1670次會議討論通過，并將于2016年3月1日起施行。

二、《解釋》的主要內(nèi)容

《解釋》共22個條文，重點內(nèi)容包括以下六個方面：

（一）關(guān)于不動產(chǎn)登記與物權(quán)確認或基礎(chǔ)關(guān)系爭議

　　《物權(quán)法》第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。實踐中，有觀點認為，除非法律另有規(guī)定，未經(jīng)不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記就不能取得及享有不動產(chǎn)物權(quán)，不動產(chǎn)物權(quán)爭議涉及到登記就應(yīng)通過行政訴訟解決。這種觀點受眾頗廣，在很大程度上導(dǎo)致實踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象，這不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權(quán)威和公信。針對這一情況，《解釋》從兩個方面作出規(guī)定：一是在案件的受理上，規(guī)定因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應(yīng)依法予以受理，民事審判部門應(yīng)依法予以審理。二是從訴訟中不動產(chǎn)登記簿證明力的角度，規(guī)定對發(fā)生爭議的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的最終判斷，應(yīng)當依賴于對原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查，故在當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人的情況下，應(yīng)當支持其訴訟請求。

（二）關(guān)于預(yù)告登記的效力

　　《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。實踐中，對于現(xiàn)實登記權(quán)利人針對不動產(chǎn)的何種處分，會因違反法律規(guī)定而不發(fā)生物權(quán)效力，存在模糊認識，一些案件中甚至出現(xiàn)不當擴大預(yù)告登記效力的傾向?；陬A(yù)告登記制度的內(nèi)涵，正確適用預(yù)告登記制度，必須注意堅持依法兼顧保障登記權(quán)利人的請求權(quán)與限制登記義務(wù)人的處分權(quán)的平衡原則，為此，《解釋》第四條對《物權(quán)法》第二十一條所稱的不發(fā)生物權(quán)效力的“處分行為”進行了限縮性解釋，即將其限于未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意而轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的在法律上危及或者妨礙債權(quán)如期實現(xiàn)的行為。

（三）關(guān)于特殊動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的“善意第三人”

　　近年來，有關(guān)船舶、航空器和機動車等特殊動產(chǎn)引發(fā)的糾紛呈逐年上升趨勢。尤其是隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，機動車逐步走入普通百姓的日常生活，據(jù)統(tǒng)計，截至2015年5月，全國機動車總保有量達2.69億輛。機動車的二手交易也大量增加，實踐中機動車名實不符的情況也并不鮮見。加之因機動車抵押、交通事故引發(fā)損害賠償、機動車所有權(quán)人破產(chǎn)等原因而形成的權(quán)利人，也會在諸多情形下與機動車買賣交易的雙方當事人的權(quán)利產(chǎn)生交集，因此，如何處理好相關(guān)糾紛成為審判實踐中的熱點和難點?；诖?，《解釋》第六條以實踐中經(jīng)常發(fā)生的權(quán)利沖突類型為導(dǎo)向，遵循特殊動產(chǎn)物權(quán)變動的物權(quán)法規(guī)則，通過排除轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人作為物權(quán)法第二十四條所稱“第三人”的角度進行了規(guī)定。

（四）關(guān)于發(fā)生物權(quán)變動效力的人民法院、仲裁委員會的法律文書的范圍

　　根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，人民法院、仲裁委員會的法律文書直接導(dǎo)致的物權(quán)變動，不以登記、交付為生效要件，法律文書一經(jīng)生效，即發(fā)生物權(quán)效力。對于直接導(dǎo)致物權(quán)變動的人民法院、仲裁委員會作出的法律文書的范圍問題，一直是司法實踐中爭論不休的難題。我們認為，基于維護物權(quán)變動模式體系安定的目的，應(yīng)當注意防止實踐中不適當?shù)財U大化適用《物權(quán)法》第二十八條，損害相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益，故需要對該條所稱人民法院、仲裁委員會的生效法律文書進行目的性限縮解釋?；诖耍督忉尅返谄邨l規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當認定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。”

（五）關(guān)于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的司法保護

　　《物權(quán)法》第一百零一條確立了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度，但該條表述較為簡單，遠遠不能解決優(yōu)先購買權(quán)行使的前提條件、方法及法律效果等實踐中亟需明確的重要問題，這還導(dǎo)致按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的實踐運用及司法判斷標準不一、尺度各異，嚴重影響按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度功能的發(fā)揮?！督忉尅犯鶕?jù)《物權(quán)法》第一百零一條的立法精神和目的，對按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度進行了細化，通過第九條至第十四條共計六個條文，分別從按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的起始條件、同等條件的認定、行使期間、主體范圍以及裁判保護等方面進行了規(guī)定，極大地完善了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的制度架構(gòu)，使得這一制度從法律規(guī)定的“紙面文章”成為走入現(xiàn)實的具有高度可操作性的鮮活制度。

（六）關(guān)于善意取得制度的適用

　　《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度。從司法實踐看，與善意取得相關(guān)的糾紛非常常見，它不僅存在于物權(quán)確認糾紛、執(zhí)行異議之訴等糾紛中，而且更為廣泛地遍布在為數(shù)眾多的合同、侵權(quán)乃至婚姻家庭繼承糾紛中。而《物權(quán)法》第一百零六條在理解上存在諸多爭議之處，如何正確適用善意取得制度是《物權(quán)法》適用中的一個重點、難點和熱點。對此，《解釋》第十五條規(guī)定了“善意”認定的基本標準，即《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的善意取得中的“善意”具體指什么，以及在訴訟中由誰承擔舉證責任；第十六條、第十七條則分別就不動產(chǎn)善意取得中受讓人非善意的認定、動產(chǎn)善意取得中受讓人重大過失的認定作出具體規(guī)定；這三條規(guī)定與第十八條關(guān)于善意的判斷時間的規(guī)定，共同構(gòu)成了對《物權(quán)法》第一百零六條第一款第一項“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的”的具體解釋。第十九條則針對《物權(quán)法》第一百零六條第一款第二項“以合理的價格轉(zhuǎn)讓”，指出應(yīng)嚴循立法目的與價值取向，立足個別交易的具體情況，深刻體察社會一般交易認知感受，準確判斷價格是否合理。第二十條對機動車等特殊動產(chǎn)如何適用《物權(quán)法》第一百零六條第一款第三項規(guī)定進行了明確。上述條文形成了對善意取得適用的較為完整的規(guī)則體系。此外，《解釋》還基于增進司法裁判的社會認同，簡化裁判理據(jù)的目的，立足于法律不保護非法交易的價值理念，對善意取得制度適用的排除情形進行了規(guī)定。

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》已于2015年12月10日由最高人民法院審判委員會第1670次會議通過，現(xiàn)予公布，自2016年3月1日起施行。

最高人民法院

2016年2月22日

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋（一）

法釋〔2016〕5號

（2015年12月10日最高人民法院審判委員會第1670次會議通過，自2016年3月1日起施行）

　　為正確審理物權(quán)糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

　　第一條  因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當事人提起民事訴訟的，應(yīng)當依法受理。當事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。

　　第二條 當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

　　第三條 異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當事人提起民事訴訟，請求確認物權(quán)歸屬的，應(yīng)當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。

　　第四條 未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權(quán)效力。

　　第五條 買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當認定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的“債權(quán)消滅”。

　　第六條 轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機動車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。

　　第七條 人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當認定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。

　　第八條 依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請求保護其物權(quán)的，應(yīng)予支持。

　　第九條 共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

　　第十條 物權(quán)法第一百零一條所稱的“同等條件”，應(yīng)當綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。

　　第十一條 優(yōu)先購買權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：

　　（一）轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；

　?。ǘ┩ㄖ形摧d明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；

　?。ㄈ┺D(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當知道最終確定的同等條件之日起十五日；

　?。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。

　　第十二條 按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應(yīng)予支持。

　　其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：

　?。ㄒ唬┪丛诒窘忉尩谑粭l規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購買，或者雖主張優(yōu)先購買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價款、增加轉(zhuǎn)讓人負擔等實質(zhì)性變更要求；

　　（二）以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認定該合同無效。

　　第十三條 按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

　　第十四條 兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時，請求按照轉(zhuǎn)讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持。

　　第十五條 受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當認定受讓人為善意。

　　真實權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當承擔舉證證明責任。

　　第十六條 具有下列情形之一的，應(yīng)當認定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：

　?。ㄒ唬┑怯洸旧洗嬖谟行У漠愖h登記；

　?。ǘ╊A(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；

　?。ㄈ┑怯洸旧弦呀?jīng)記載司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項；

　?。ㄋ模┦茏屓酥赖怯洸旧嫌涊d的權(quán)利主體錯誤；

　　（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。

　　真實權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應(yīng)當知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當認定受讓人具有重大過失。

　　第十七條 受讓人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當認定受讓人具有重大過失。

　　第十八條 物權(quán)法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時”，是指依法完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動產(chǎn)交付之時。

　　當事人以物權(quán)法第二十五條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)法律行為生效時為動產(chǎn)交付之時；當事人以物權(quán)法第二十六條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議生效時為動產(chǎn)交付之時。

　　法律對不動產(chǎn)、動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立另有規(guī)定的，應(yīng)當按照法律規(guī)定的時間認定權(quán)利人是否為善意。

　　第十九條 物權(quán)法第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應(yīng)當根據(jù)轉(zhuǎn)讓標的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習(xí)慣等因素綜合認定。

　　第二十條 轉(zhuǎn)讓人將物權(quán)法第二十四條規(guī)定的船舶、航空器和機動車等交付給受讓人的，應(yīng)當認定符合物權(quán)法第一百零六條第一款第三項規(guī)定的善意取得的條件。

　　第二十一條 具有下列情形之一，受讓人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得所有權(quán)的，不予支持：

　?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認定無效；

　?。ǘ┺D(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。

　　第二十二條 本解釋自2016年3月1日起施行。

　　本解釋施行后人民法院新受理的一審案件，適用本解釋。

　　本解釋施行前人民法院已經(jīng)受理、施行后尚未審結(jié)的一審、二審案件，以及本解釋施行前已經(jīng)終審、施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

來源：最高人民法院新聞發(fā)布會

編輯：IPRdaily 王夢婷