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物權(quán)法是規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，因此，近日最高院《關(guān)于適用〈物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》的出臺具有重要意義。
《解釋》一共22條，對于《物權(quán)法》有關(guān)條款的適用進行了細化，針對不動產(chǎn)物權(quán)與登記、善意第三人、善意取得等六大方面司法實踐中遇到的難點與共性問題，作出了相應的明確規(guī)定，體現(xiàn)了物權(quán)法與豐富無限的動態(tài)司法實踐之間的契合。
立案問題
《物權(quán)法》規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！?/span>
但是，不動產(chǎn)物權(quán)涉及登記的糾紛是通過民事訴訟還是行政訴訟解決，實踐中原本存在爭議性。
為避免民事、行政部門相互推諉，《解釋》明確了在案件受理上，因不動產(chǎn)歸屬以及作為不動產(chǎn)物權(quán)的買賣、贈與和抵押等產(chǎn)生的爭議訴訟，屬于民事訴訟受理范圍，而不是一涉及不動產(chǎn)登記就歸為行政訴訟。
至于行政訴訟，只審理不動產(chǎn)登記本身的合法性問題，不同于不動產(chǎn)權(quán)屬的民事爭議。
不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬
不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生爭議，對其歸屬的最終判斷，應當依賴于對原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查。
不動產(chǎn)登記簿雖然是權(quán)屬證明，且有公示效力，但其證明力并不是唯一的，對不動產(chǎn)物權(quán)的證明并不僅停留在登記簿上，還是應該還原事實。
在當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符，也就是登記簿記載權(quán)利人虛假，其確實為該不動產(chǎn)真實權(quán)利人的情況下，應該支持該訴訟請求。
異議登記失效的起訴
根據(jù)《物權(quán)法》第十九條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。
登記簿上記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記，但在登記后15日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。
《解釋》進一步規(guī)定了15天異議登記失效后，當事人仍可以提起民事訴訟，請求確認物權(quán)歸屬，失效不影響人民法院的實體受理及審理。
關(guān)于預告登記的效力
預告登記是相對于“本登記”或“終局登記”而言的登記制度。
預告登記具有排斥后來的其他物權(quán)的效力，充分保障預告登記權(quán)利人的合法權(quán)益，預告登記制度是《物權(quán)法》 設(shè)立的重要制度。
《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)債權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失敗。”
為了維護不動產(chǎn)物權(quán)人的利益，這次《解釋》對《物權(quán)法》第二十條中規(guī)定的不發(fā)生物權(quán)效力的處分權(quán)做了限縮性規(guī)定，“未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應當依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權(quán)效力”。
何為“善意第三人”
近年來，有關(guān)船舶、航空器和機動車等特殊動產(chǎn)引發(fā)的糾紛呈逐年上升趨勢，實踐中機動車二手交易大量增加，名實不符的情況也不鮮見，經(jīng)常發(fā)生各種權(quán)利之間的沖突。
《物權(quán)法》第二十三條規(guī)定：動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
《合同法》第一百三十三條規(guī)定：標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
因此，交付是動產(chǎn)物權(quán)變動的必要條件，動產(chǎn)物權(quán)變動自交付時起生效。
由于船舶、航空器和機動車等價值較大，一般也需要登記，屬于特殊動產(chǎn)物權(quán)。 《物權(quán)法》 第二十四條對特殊動產(chǎn)物權(quán)專門作出了規(guī)定：“船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”
根據(jù)該規(guī)定，船舶、航空器和機動車本身屬于動產(chǎn)，物權(quán)變動以交付為要件。但由于未經(jīng)過登記，其取得的物權(quán)并不完整，不得對抗善意第三人，學理上稱為登記對抗主義。
《解釋》規(guī)定，對于特殊動產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)支付對價并占有的受讓人，即使未經(jīng)登記，也可以抵抗轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人，加大了保護實際受讓人權(quán)利的力度。
“法律文書”的范圍
物權(quán)變動是指物權(quán)的發(fā)生、轉(zhuǎn)移、變更和消滅。其原因分兩類，一類是基于法律行為引起的物權(quán)變動，另一類則是基于法律規(guī)定的物權(quán)變動，包括法院判決、征用、繼承等原因引起。
根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書和人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！?/p>
上述規(guī)定屬于因法律規(guī)定而引起的物權(quán)變動，但物權(quán)法對于哪些法律文書可以引起物權(quán)變動沒有具體規(guī)定，實務中容易產(chǎn)生歧義，《解釋》 對于法律文書進行了限縮性規(guī)定：
“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權(quán)法第二十八條所稱導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。”
另外應注意的是，訴訟、仲裁和執(zhí)行中對于程序性問題或者特定事項作出的法律文書，以及解決身份關(guān)系的法律文書，不會直接引起物權(quán)變動。
優(yōu)先購買權(quán)的司法保護
《物權(quán)法》對按份共有規(guī)定得比較簡單，對于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的運用等問題沒有明確規(guī)定。
《解釋》對此進行了細化，分別從按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的起始條件、同等條件的認定、行使期間、主體范圍以及裁判保護等方面進行了規(guī)定，具有可操作性。
1、優(yōu)先購買權(quán)是具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)。
優(yōu)先購買權(quán)又稱先買權(quán)，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。
優(yōu)先購買權(quán)是對出賣人設(shè)置的一個合理負擔，是對先買權(quán)人的利益進行特殊保護。根據(jù)最高院的觀點，優(yōu)先購買權(quán)是具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，是一種債權(quán)的期待權(quán)。
2、同等條件是優(yōu)先購買權(quán)的實質(zhì)條件。
優(yōu)先購買權(quán)是法律在保障出賣人合法利益不受侵害的前提下，賦予特殊主體特殊利益的一項制度。
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。法律規(guī)定同等條件下優(yōu)先購買權(quán)人享有優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。
何為同等條件？法律之前沒有作出明確規(guī)定。
買賣合同的核心條款是價格，因此同等條件主要包括價格條款，當然也包括履行期限、付款條件等，有些還要結(jié)合具體情況進行分析。
這次《解釋》對“同等條件”進行了解讀，認為“應當綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式及期限等因素確定”。
3、繼承、遺贈等原因發(fā)生共有份額變化的，不產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)。
在共有份額因繼承、遺贈等情形發(fā)生變化時，由于繼承、遺贈是非法律行為引起的物權(quán)變動，并不存在對價或者交易價格，因此同等條件無從談起。
基于同等條件是優(yōu)先權(quán)購買的實質(zhì)性要件，在缺失實質(zhì)性要件的情形下，共有份額雖然發(fā)生變化，仍無法產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)。
4、優(yōu)先購買權(quán)的行使期限。
為了保障交易安全，促進正常財產(chǎn)流轉(zhuǎn)，有效維護權(quán)益，優(yōu)先購買權(quán)必須在一個合理期限內(nèi)行使。
這次《解釋》作出了可操作性的規(guī)定。優(yōu)先購買權(quán)行使期間分為三類，根據(jù)不同情況確定不同期限：
（1）當事人約定或者指定的期間，約定優(yōu)先。
（2）一般行使期間，即十五日。
（3）最長期限六個月，轉(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。
5、按份共有受侵害時的司法救濟。
主張優(yōu)先購買的按份共有人通過訴訟請求按照同等條件購買該共有財產(chǎn)份額的，人民法院應予支持。
雖主張優(yōu)先購買權(quán)，但提出減少轉(zhuǎn)讓價款、增加轉(zhuǎn)讓人負擔等實質(zhì)性變更要求，也就是違反了“同等條件”的，法院不予支持。
同理，未在《解釋》規(guī)定的期限內(nèi)主張優(yōu)先購買，或者違反優(yōu)先購買權(quán)的形式要件的，依法不能得到支持。
按份共有人起訴時，必須提出按照同等條件下購買該共有份額的訴訟請求，如果僅請求撤銷轉(zhuǎn)讓合同或認定合同無效，由于對異議人沒有實際意義，且存在損害轉(zhuǎn)讓人權(quán)益的風險，法院不予支持。
善意取得制度
善意取得，是指財產(chǎn)占有人無權(quán)處分其占有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)，如果他將財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，受讓人取得該財產(chǎn)時出于善意，則受讓人將依法取得對該財產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)。
《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，從司法實踐看，與善意取得相關(guān)的糾紛非常多，廣泛存在物權(quán)確認、合同、侵權(quán)等糾紛的訴訟方面，而法律規(guī)定比較原則，實踐中由于理解不同而產(chǎn)生了很多爭議，這次在 《解釋》 中形成了對善意取得適用的較為完整的規(guī)則體系。
1、善意的標準及舉證責任。
根據(jù)物權(quán)法，構(gòu)成善意取得的三個要件是：（1）受讓人受讓該財產(chǎn)時是善意的； （2）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；?。?）取得不動產(chǎn)已經(jīng)登記，動產(chǎn)已經(jīng)交付。
對于善意的理解，《解釋》作出了明確規(guī)定：“受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意?！睒?gòu)成善意應該同時符合兩個條件，一是受讓人不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，二是受讓人無重大過失。
至于舉證責任，真實權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應當承擔舉證證明責任。如果提出主張的真實權(quán)利人不能證明受讓人惡意的，則推定其為善意。
2、不動產(chǎn)與動產(chǎn)善意取得中受讓人非善意及重大過失的認定。
《解釋》規(guī)定，具有下列情形之一的，應當認定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，也就是受讓人存在非善意。這些情形包括有效的異議登記、預告登記有效期內(nèi)、被司法或行政機關(guān)限制權(quán)利、權(quán)利主體登記錯誤，這些都記載或反映在登記簿上，因此不動產(chǎn)登記簿成為判斷受讓人是否善意的重要依據(jù)。
另外，受讓人明知他人享有不動產(chǎn)物權(quán)，構(gòu)成當然惡意。
關(guān)于動產(chǎn)善意取得，受讓人受讓動產(chǎn)時交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。
3、善意取得中“合理價格”的認定。
善意取得的構(gòu)成要件之一是受讓人以合理價格受讓動產(chǎn)或不動產(chǎn)，支付了相應的對價。關(guān)于合理價格，《解釋》 規(guī)定根據(jù)轉(zhuǎn)讓標的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，并參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。
來源：上海法治報
作者：李煒 北京大成律師事務所
編輯：IPRdaily王夢婷
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